Halvdan Svartes gate 44, 0268 Oslo (Oslo)
Verdt å vurdere
Midt på treet blant 524 eneboliger.
- Prisantydning
- 45 000 000 kr
- Omkostninger
- 1 126 380 kr
- Egenkapital
- 4 500 000 kr
- Lån
- 40 500 000 kr
- Rente (nominell)
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Eneboliger har normalt ingen felleskostnader.
Årlig beløp oppgitt i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 32 288 466 kr
- Bunnfradrag
- -4 900 000 kr
- Skattegrunnlag
- 27 388 466 kr
- Skattesats
- 1,7 promille
- Eiendomsskatt i året
- 46 560 kr
- Per måned
- 3 880 kr
Oslo kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 55 300 kWh
- Forbruk i året
- 58 800 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,22 kr/kWh
- Per måned
- 6 000 kr
Forbruket er anslått fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578), og priset med full strømpris (kraft, nettleie og avgifter) etter strømstøtte i 2026K1 (tabell 09387). Anslaget forutsetter at du betaler oppvarmingen selv - sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Din pris avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Din pris avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Alt annet i listen er holdt uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden, for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp. Her er det størrelsen på lånet som setter grensen, ikke månedskostnaden: samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger inntekten din.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Herskapelig enebolig på Frogner med betydelig moderniseringsbehov
Tilstand og risiko
Villaen fremstår som en sjelden arkitektonisk perle på Frogner, men med en betydelig teknisk moderniseringsgjeld. Den største positive verdien ligger i det nye taket fra 2024, som bildet viser tydelig, samt de lydisolerende vinduene montert i 2022.
Risikobildet er preget av at tekniske anlegg som våtrom, rør og drenering har passert store deler av sin forventede levetid. Rapporten påpeker at «mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet», og begge badene i 2. etasje har «avvik i fallforhold til sluk», noe som øker faren for fuktskader. Det er også registrert provisoriske løsninger på det elektriske anlegget som burde utbedres.
En vesentlig juridisk risiko er knyttet til bruken av boligen. «Loftet er byggemeldt som loftsbod», men innredet som stue. Tilsvarende er kott omgjort til bad og rom i kjelleren innredet for varig opphold uten at bruksendring er godkjent. Dette burde omsøkes av ny eier.
Området
Boligen har en eksepsjonell beliggenhet rett ved Frognerparken. Med en tomtestørrelse på 979 kvm og parkeringsmuligheter langt utover det normale for området, er eiendommen unik i markedet. Det er kort vei til barnehage og gode kollektivforbindelser fra Frogner plass.
Muligheter
Det påbegynte spa-området i kjelleren gir en ny eier mulighet til å ferdigstille en moderne velværeavdeling etter egen smak. Boligens arealer er store, og ved en planlagt totalrenovering av de tekniske anleggene kan man også sikre formell godkjenning av loftet og de øvrige bruksendringene, noe som vil øke boligens verdi betydelig.
Konklusjon
- Prioriter kontroll og utbedring av drenering og fuktsikring rundt grunnmur.
- Gjennomfør en fullstendig modernisering av våtrom og tekniske installasjoner for å sikre mot lekkasjer og feil.
- Søk kommunen om bruksendring for loft, kjeller og bad i 2. etasje for å få dagens bruk lovliggjort.
Samlet sett er dette et objekt med svært høy iboende verdi på grunn av tomt og beliggenhet, men kjøper burde sette av betydelige midler til teknisk og juridisk opprydning.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper, vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Verdt å vurdere
Midt på treet blant 524 eneboliger.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.